Cosa fa un’ Agenzia Immobiliare?
“L’agente di affari in mediazione (o più semplicemente, il mediatore immobiliare) è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione,di dipendenza o di rappresentanza” (fonte F.I.M.A.A.)
In sostanza l’agente immobiliare professionista è colui che mette in contatto le parti alla fine di concludere un contratto, cercando di ottenere una perfetta mediazione fra venditore-compratore, locatore-conduttore;
Perché affidarsi ad un’ Agenzia Immobiliare?
Stando a contatto quotidianamente con il mercato immobiliare, potremo darti una precisa valutazione della proprietà che si intende vendere/affittare, promuovendola attraverso diversi canali pubblicitari, fornendo inoltre tutte le informazioni e l’assistenza necessaria per una compravendita/locazione che tuteli entrambi le parti del contratto.
Per quanto riguarda la parte acquirente/conduttrice, l’agente immobiliare vi darà una panoramica precisa dei vari immobili presenti nel mercato, indirizzandoti verso le migliori proposte che rispondano alle tue esigenze e dandoti tutte le informazioni su cosa si va a comprare/affittare, evitando così di investire soldi su immobili sbagliati;
Venditore
Il proprietario che si affida alla nostra Agenzia non dovrà firmare alcun contratto di esclusiva o vincolante con noi, semplicemente un incarico di vendita e trattamento dei dati personali, in modo da poter utilizzare il materiale fornito nelle varie pubblicazioni commerciali. Dopo un primo incontro informativo nella nostra sede, seguirà un sopralluogo nell’immobile oggetto della vendita, che verrà fotografato e visionato, al fine di conoscere perfettamente tutte le caratteristiche per poterlo descrivere nel miglior modo possibile ai futuri clienti. Si ricorda come da D. Lgs 192/05 e il successivo decreto legge n. 63 del 4 giugno 2013 sia obbligatorio anche solo per pubblicizzare un immobile l’A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica) dell’immobile, attestato che sarà comunque obbligatario al momento del rogito. In caso di necessità anche il nostro tecnico abilitato potrà redarlo. In caso di conclusione della compravendita all’Agenzia spetterà una comissione che si attesta al 2% (commissione che dovrà essere pagata al momento del preliminare), tutte le altre spese (imposte, registrazione preliminare, atto notarile) saranno invece a carico della parte acquirente. L’agenzia vi seguirà comunque dal primo giorno fino al momento del rogito notarile.
Acquirente
L’acquirente che si affaccia per la prima volta nel mondo immobiliare, troverà nella nostra Agenzia diverse proposte in base alle proprie esigenze, avendo quindi diverse scelte da poter confrontare per una scelta serena e sicura. Nel primo incontro conoscitivo, nel quale si individuano le esigenze/necessità/richieste, verranno già individuate e mostrate al cliente diverse oppurtunità presenti nel mercato in moda da poter definire un modello di ricerca più accurato. Successivamente aver individuato dei possibili immobili interessanti, si passa alla visita (o alle visite) in loco, conoscendone ogni aspetto e verificandone condizioni e qualità. In caso di interessamente e di volontà di acquisto, lo step successivo è fare una Proposta di Vendita, in cui di definiscono termini e condizioni della successiva compravendita, alla quale seguirà eventualmente un preliminare e il rogito di compravendita. Per la proposta di acquisto/preliminare di compravendita si versa un assegno che varia in base agli accordi fra le parti (usualmente un 10% del prezzo di compravendita), il resto del capitale si verserà al rogito notarile (maggiori informazioni in Agenzia). La parte acquirente oltre al costo dell’immobile dovrà sostenere altre spese, qui di seguito elencate:
Compravendita di Immobile Nuovo (Acquisto da Società Costruttrice)
– prezzo dell’immobile
– Iva (4% se prima casa, 10% se seconda casa) sul prezzo di compravendita
– provvigione Agenzia Immobiliare (normalmente 2% del prezzo di compravendita, quindi escluso iva)
– atto notarile (prezzi vari a seconda del prezzo dell’immobile, in caso di mutuo vi saranno due atti: compravendita e mutuo)
– registrazione prelimare (prezzo che varia a seconda della caparra confirmatoria ed eventuali acconti)
Compravendita di Immobile Usato (Acquisto da Privati)
– prezzo dell’immobile
– Imposta di Registro (2% se prima casa, 11% se seconda casa) sul valore catastale (normalmente 50% più basso del valore di compravendita)
– provvigione Agenzia Immobiliare (normalmente 2% del prezzo di compravendita)
– atto notarile (prezzi vari a seconda del prezzo dell’immobile, in caso di mutuo vi saranno due atti: compravendita e mutuo)
– registrazione prelimare (prezzo che varia a seconda della caparra confirmatoria ed eventuali acconti)
maggiorni informazioni in sede
Locatore
Il proprietario che si affida alla nostra Agenzia non dovrà firmare alcun contratto di esclusiva o vincolante con noi, semplicemente un incarico di locazione e trattamento dei dati personali, in modo da poter utilizzare il materiale fornito nelle varie pubblicazioni commerciali. Dopo un primo incontro informativo nella nostra sede, seguirà un sopralluogo nell’immobile oggetto della locazione, che verrà fotografato e visionato, al fine di conoscere perfettamente tutte le caratteristiche per poterlo descrivere nel miglior modo possibile ai futuri clienti. Si ricorda come da D. Lgs 192/05 e il successivo decreto legge n. 63 del 4 giugno 2013 sia obbligatorio anche solo per pubblicizzare un immobile l’A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica) dell’immobile, attestato che sarà comunque obbligatario al momento del contratto di Locazione. In caso di necessità anche il nostro tecnico abilitato potrà redarlo. In caso di conclusione del contratto di locazione all’Agenzia spetterà una comissione che pari ad una mensilità (commissione che dovrà essere pagata al momento del contratto), più le eventuali spese di registrazione (se in Cedolare Secca non sono dovute). L’agenzia vi seguirà comunque dal primo giorno fino alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
Conduttore
Nel primo incontro conoscitivo in Agenzia, verranno mostrate al cliente diverse possibilità, in modo da individuare una fascia di prezzo e le caratteristiche richieste. In seguito ci fossero degli immobili che rispondano a tali necessità, si fisserà un appuntamento per la visione degli stessi. Nel caso il cliente trovi un immobile che esaudisca le richieste, si passa alla stipula del contratto (4 anni + rinnovo di 4 anni in caso abitativo, 6+6 commerciale). Al momento della firma del contratto il conduttore dovrà avere con se 5 mensilità: 3 mensilità di Deposito Cauzionale che vengono versati al proprietario che a sua volta restuirà alla rescissione del contratto, 1 mensilità corrispondente al primo mese di affito che si versa in anticipo alla firma del contratto, 1 mensilità come commissione dell’Agente Immobiliare, le spese di registrazione del contratto (se in Cedolare Secca non sono dovute). L’Agente Immobiliare vi seguirà dal primo appuntamento fino alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate
maggiorni informazioni in sede
L’affitto con riscatto (o Rent to Buy), disciplinato recentemente dal D.Lgs 133/2014 (meglio conosciuto come Decreto Sblocca Italia), è essenzialmente un doppio contratto, in cui oltre a stipulare un classico contratto di affitto (che può avere una durata che va da 2 a 4 anni) si stipula una sorta di promessa di vendita, in cui si chiariscono prezzi e modalità di acquisto: in questo modo entro il termine del contratto il locatore potrà avere la possibilità di trasformare tutti i canoni versati in acconti di acquisto, che verranno scalati dal prezzo di acquisto solitamente in queste modalità:
– acquisto entro il 1° anno di contratto: decurtati dal prezzo il 100% dei canoni versati
– acquisto entro il 2° anno di contratto: decurtati dal prezzo il 95% dei canoni versati
– acquisto entro il 3° anno di contratto: decurtati dal prezzo il 90% dei canoni versati
– acquisto entro il 4° anno di contratto: decurtati dal prezzo l’ 85% dei canoni versati
In caso il conduttore decida di non riscattare l’immobile, i canoni versati restano al proprietario in quanto canoni di locazione e non vi sarà alcun vincolo o altro obbligo.
I prezzi e le modalità sono quelle di un normale contratto di affitto (vedi sopra sezione Affitti) tuttavia bisogna ricordare come solitamente il proprietario domandi una caparra sul valore dell’immobile (a garanzia della serietà del conduttore), caparra che in caso ci si ritiri dall’acquisto verrà trattenuta dal proprietario; inoltre il canone di affitto è maggiorato di un 30/50 % rispetto ad un immobile simile che sia solamente locato.
Tuttavia questo sistema permette al conduttore di posticipare la stipula del mutuo, accummulando nel frattempo con il pagamento dei canoni, circa il 20% del valore dell’immobile, che solitamente è quanto richiesto dalle banche per stipulare un mutuo ipotecario.